재건축 재개발 용적률과 대지지분 , 세대당평균대지지분에 대해서 알아보기

안녕하세요 ^^

오늘은 재개발&재건축에서 반드시 알고 가야 할 

대지지분과 용적률에 대해서 포스팅 하겠습니다.

 

재건축에 투자하려면 아파트의 대지지분과 현재 용적률

그리고 개발 가능한 용적률을 알아야 겠죠!?

 

용적률 : 대지면적에 대한 건축물의 연면적 비율 (용적률이 클수록 건축물의 크기를 키워 투자가치를 높일 수 있다)

대지지분 : 집을 세울 수 있는 땅의 넓이로 대지지분이 크면 평가금액을 많이 받을 수 있으며 대지지분이 넓은 것이 중요합니다.

 

현재 아파트의 용적률은 낮으나 개발 가능한 용적률이 높으면

새롭게 지어지는 세대수가 많아져 사업성이 좋아지겠죠!

 

용도지역에 따라 용적률이 다르답니다.

국가에서 정한 건축물의 용도와 건폐율, 용적률, 높이 등을 제한하며

도시관리계획에 따라 ↓아래 표와 같이 나뉩니다.

예를 들어 

용도지역 2종 주거지역(250%) + 현재 용적률 (195%)인 아파트 = 추가혜택 55%

용도지역 3종 주거지역(300%) + 현재 용적률 (190%)인 아파트 = 추가혜택 110% 

입니다.

 

5~6층짜리 아파트는 현재 용적률이 낮으므로 앞으로 남아있는

용적률 한도가 많을거라 생각하십니다만 ^^

그렇다고 용적률만 보고 투자하신다면 안됩니다.

 

일반 세대보다 임대 세대수가 더 많다거나, 

토지등소유자수가 많다면 사업성이 떨어지겠죠.

 

그렇다면 

예시로 천안의 어느주공아파트로

용적률을 이용해 세대당평균 대지지분을

산출해보도록 하겠습니다.

 

총대지면적 / 총세대수 

33,554 / 580세대

 

이 주공아파트는 제2종일반주거지역으로

250%로 보면 되겠습니다.

세대당평균 대지지분은 58m2으로

34평형대를 한 채 받을 수 있겠네요.

 

 

↓용적률에 따른 필요 대지지분

용적률	25평형(전용면적 59m2)	34평형(전용면적84m2)
250%	약 9.75평	약 13.25평
255%	약 9.5평	약 13평
265%	약 9평	약 12.5평
275%	약 8.5평	약 12평
285%	약 8평	약 11.5평
295%	약 7.5평	약 11평
300%	약 7.25평	약 10.75평

 

이렇듯이

용적률 250%는 전용면적 59m2는 대지지분 9.75평이 필요하고,

용적률 300%는 전용면적 59m2는 대지지분 7.25평이 필요하네요.

 

이렇게 용적률이 높아지면 더 많은 층수를 지을 수 있게되니

필요한 대지지분도 줄어들겠죠.

 

좀 더 크게보면 조합원 한 명당 가진 평균 대지지분이 클수록

아파트를 높은 층수, 많은 세대수를 가진다는 뜻입니다.

그렇다면

일반 분양을 많이할 수록 분양수입이 늘어나 조합원의 부담이 줄어들어

사업성이 높다고 볼 수 있겠습니다.

---

추가로

*빌라를 사려면 대지지분이 최소 23m2(약 7평)이상 되는것이 좋습니다.

보통 빌라 전용면적 약 20평(66m2)인 빌라는 대지지분이 약 10평(33m2) 전후입니다.

반면 아파트는 분양평수32평(85m2)여도 대지지분 약 3~5평(10~16m2)에 불과합니다.

아파트는 소유권자가 많아 대지지분이 적어지기 때문입니다.

 

재개발이나 재건축의 빌라나 다세대주택은 대지지분이 매우 중요합니다.

대지지분이 많을수록 더 큰 면적의 집을 받을 수 있기 때문에

작아도 23m2(약7평)이상 되는것을 매수하시는게 좋겠습니다.

 

투기과열지구 또는 조정대상지역에서 사업시행인가를

신청하는 주택재건축사업의 경우 원칙적으로

1주택까지만 분양받을 수 있습니다.

 

다만, 종전 소유 주택의 가격 or 주거전용면적

범위 내에서 1주택을 60m2 이하로 할 경우 

예외적으로 2주택까지 분양받을 수 있습니다.