재개발 재건축 조합의 사업 책자 분석하기

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재개발 재건축은 수익이 크다보니 누가 좋다더라, 여기 개발한다더라 이야기가 나온다면
묻지마 투자를 하는 경우가 있는데 그것은 상당히 위험할 수 있습니다.
투자하려는 물건의 사업성에 대해, 또 어려운 단어 하나하나 살펴보도록 하겠습니다.

1. 조합의 책자를 유심히 살피자.

가장 기본은 조합이 발행하는 책자를 꼼꼼히 보는것 입니다.
얼마만큼의 돈을 쓸 것인지, 문제의 소지가 있는지 없는지 파악해야하죠.
조합창립총회의 책자를 보면 추산액이 나와있어 정비사업을 위해
얼마의 비용을 쓸 예정인지 항목을 확인해야 합니다.

공사비

신축 아파트를 세우는데 들어가는 공사비(시공비)는 대지 토목공사, 주거 및 부대시설 공사, 건축물 철거비용까지 포함되어 있습니다.
여기서는 평당 공사비도 눈여겨 보고 총사업비가얼마나 나오게 될지도 추산해볼 수 있습니다.

보상비

조합원 자격이 안되거나 조합원 분양을 원치 않을 경우 현금청산을 해주기 위한 금액입니다.
현금청산자에 대한 현금청산금, 세입자주거이전비, 상가영업보상비가 있습니다.
재건축의 경우 부동산을 협의매수하거나 매도청구소송을 통해 매입하는
반면, 재개발은 ‘공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률’로 강제수용하게 됩니다.
이에 따라 재건축에 없는 세입자주거이전비와 상가영업보상비를 지급하게 됩니다.
이 항목이 크다면 금융비용이 증가하게 됩니다.

공과금

주의 깊게 봐야할 항목중 하나는 법인세 입니다.
조합은 법인이기에 수익이 발생한다면 법인세를 내야 합니다.
흔히 사업성을 나타내는 지표인 ‘비례율’이 100% 넘어서면 수익이 난다는 뜻이며
그에 해당하는 법인세를 내야만 합니다.
이 항목을 많이 잡았다면 조합은 비례율이 높게 나올 것으로 예상한다는 뜻입니다.

금융비용

조합이 내는 각종 이자를 말합니다. 일반분양으로 분양수익이 들어오기 전까지
조합은 돈을 차입해 사업을 진행하게 된답니다.
여기엔 이주비 금융비용과 시공사 및 금융기관으로부터 대여한 대여금 금융비용이 해당되죠.
이주하는데 사용하는 이주비는 일정금액을 조합원에게 무상으로 대여해주는 것이지만,
이주비의 이자비용을 조합에서 대신 납부하고 있는 것입니다.
그리하여 이주비 또한 금융비용이며 기타 부대비용 등은 시공사나 금융기간에서 차입하고 있는데
이에 대한 비용이 대여금 금융비용입니다.

예비비

예비비는 특별히 정해진 항목 없이, 사업을 진행하다가 어떤 일이 생길지 모르기 때문에
이에 대한 대비책으로 잡아놓은 예산입니다. 일반적으로 총사업비의 1% 정도를 잡습니다.

미분양대책비

기타사업비는 다양한 부분에 필요한 금액이며, 그중에 ‘미분양 대책비’를 눈여겨 봐야합니다.
미분양이 발생할 경우 대비하여 중도금 이자후불제나 중도금 무이자 or 일반분양가 인하 등의
조치를 취할 수 있도록 책정해놓은 비용입니다.
사업성이 좋지 않은 구역은 이 항목을 전혀 잡지 않기도 하며 만약 이항목이 포함되어 있다면
앞으로 비례율이 낮아질 가능성이 적다고 볼 수 있습니다.

이주촉진비

정한 기한 내에 이주를 완료하여 조합원에게 주는 이사비로, 말그대로 이주를
촉진하기 위한 비용입니다. 이 항목 역시 반드시 포함해야 하는 것은 아니기 때문에
사업성이 좋지 않은 구역이라면 책정하지 않는 곳도 많습니다.

수입추산액

이 사업을 통하여 얻게 될 수입을 미리 추산한 금액입니다. 조합원분양 수입과 일반분양 수입을 합쳤을때
나오는 금액으로 조합원분양가는 관리처분계획때 확정이 되지만, 일반분양가는 관리처분계획 때에도
어디까지나 예상가일 뿐이고 실제 확정은 일반분양 시 부동산 시장 상황에 따라 정해집니다.

추정비례율

일반분양이 이뤄지지 않은 상태이기 때문에 비례율은 변동될 수 있기에 ‘추정’이라 붙습니다.
비례율 = (종후자산평가액 - 총사업비) / 종전자산평가액 x100
이며, 기존의 조합원들이 보유한 종전자산의 가치에 대비해 얼마를 벌여들였는지를
나타내는 수치입니다. 주로 100%가 넘으면 사업성이 높다고 보며,
그보다 낮다면 사업성이 낮다고 봅니다.
절대적인 수치가 아니며 사업의 초기 단계의 개략적인 참고로 보시면 됩니다.
*비례율이 100%가 넘는다면 법인세를 내야하기 때문에 100%로 맞추려는 경향이 있습니다.
이 수치는 변동될 수 있으므로
관리처분계획 책자에 나오는 정비사업비 추산액을 꼼꼼히 봐야합니다.

앞으로 어떤 상황이 될지, 비례율이 낮아질지 높아질지 가능성을 추산하는것이 가장 중요하다고 볼수있겠습니다.
여기서 중요한것은 미분양에 대비해 예비비를 많이 책정해 두었다면
비례율이 최초 관리처분계획 때보다 낮아질 가능성은 적다고 보시면 된답니다.
책정한 예비비를 사용하지 않느다면 사업비가 줄어들어 비례율이 올라갈 수 있습니다.

이렇듯 조합의 안내책자를 잘 검토하여 개략적인 사업성을 가늠한다면 이 사업장에
투자가치에 대해 고려를 해볼 수 있겠죠 ?