재개발 재건축에 대해 알아보기! #물딱지 주의

안녕하세요. 꿀라라입니다 :)

 

 

 

오늘은 재개발 vs 재건축에 대해서 포스팅하겠습니다.

 

새 아파트에 대한 수요는 증가하는 요즘

아파트 분양을 받으면 좋겠지만 당첨 확률이

희박하니 로또 청약이라는 말이 나오겠죠?

 

시세차익과 아파트 입주권을 취득하기 위해

재개발 재건축 투자에 뛰어들기도 합니다.

 

재건축은 도로나 공원 주변 시설들이 양호하여 노후된 주택을 위주로 개발하는 반면에

재개발은 노후된 주택뿐 아니라 도로, 공원, 상하수도 등 정비기반시설이 열악한 곳에서 진행됩니다.

재개발은 공공시설을 만들기 위한 토지의 비율,

즉 기부채납 비율이 재건축에 비해 높은 편입니다.

 

조합원 자격

개발되는 구역 안에 주택, 땅을 가지고 있다면 조합원이라는 자격을 부여합니다.

일반인들보다 더 싸게, 좋은 혜택으로 새 아파트를 살 수 있습니다.

재개발 지역에 있는 집들은 층수가 낮은 빌라나 단독주택 등으로 주택수가 많지 않기 때문에 새 아파트를 20~30층 이상 지으면 조합원들이 아파트를 한 채씩 차지하고도 집이 남습니다.

그렇다면 남은 아파트를 일반인들에게 팔아 이익을 내고, 조합원들이 내야 할 분양가에 충당하여 조합원들은 일반인들보다 싼 가격에 아파트를 분양받을 수 있습니다.

프리미엄을 받아 매도한다면 큰 시세차익을 얻을 수 있겠죠?

하지만 개발이 늦어진다면 소요되는 경비, 기회비용 등을 잃을 수 있는 위험 요소가 있습니다.

 

물딱지 주의

재개발 구역에 지분이 있다고 해서 무조건 분양받을 수 있는 게 아닙니다.

1. 조합원이 되기 위해 주택의 지분을 쪼개 나누는 경우

그래도 입주권은 1개뿐입니다.

2. 조합원 1명이 재개발 구역 내 여러 개의 주택을 가지고 있는 경우

조합설립인가 이후엔 같은 구역 내에 여러 개의 주택을 가지고 있어도 한 명의 조합원으로 간주하여 1개의 입주권만 나옵니다.

3. 세대원이 같은 구역 내 다른 주택을 가지고 있는 경우

배우자 또는 자녀가 가지고 있어도 한 세대로 보기 때문에 입주권도 1개만 받을 수 있습니다.  

 

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재건축 재개발의 차이를 아래와 같이 표로 정리해봤습니다.

	재건축	재개발
조합원 자격	조합설립에 동의 ,미동의 시 청산대상 ( 건물과 토지 모두 소유해야 된다. )
정비기반시설	양호
기반시설 기부채납	재개발에 비해 적은 편
세입자 주거이주비 및 상가영업보상비	X	지급
안전진단 실시	O (단 단독주택 재건축은 안함)	X
임대주택 건설의무	상한용적률과 법정상한용적률 차이의 50%(시,도마다 다름)	지방 5~12% (시,도마다 다름)
사업진행의 원활 정도	재개발에 비해 원활	재건축에 비해 원활치 않음
현금청산자 비율	적어요	재건축에 비해 많은편
현금 청산	시세 기준	감정평가액 기준
실투자금액	재개발에 비해 많은 편	재건축에 비해 적은편